DPE à École de Musique, Évreux : bâti ancien et enjeux immobiliers

Le dossier énergétique du quartier École de Musique, à Évreux, repose sur 1 279 diagnostics de performance énergétique géolocalisés, issus d’un échantillon analysé de 15 000 DPE dans la ville. Ce périmètre permet de décrire les logements diagnostiqués et de comparer leurs caractéristiques aux indicateurs communaux fournis. Il ne constitue toutefois pas un inventaire exhaustif de tous les logements du quartier. Les résultats dessinent un ensemble majoritairement collectif, marqué par les constructions anciennes et par une forte présence des classes C, D et E. Pour un propriétaire, un acquéreur ou un candidat locataire, ces données apportent un contexte utile. Elles doivent néanmoins être distinguées du DPE propre au bien concerné, qui reste nécessaire pour connaître son classement et ses estimations énergétiques.

Un bâti surtout collectif, dominé par les années 1948-1974

La période de construction dominante à École de Musique est celle de 1948 à 1974 : elle représente 44,6 % des diagnostics du quartier. Les logements antérieurs à 1948 comptent pour 25,4 %, et la part totale du bâti construit avant 1975 atteint 70,0 %. L’ancienneté est donc une caractéristique structurante de l’échantillon local. Les maisons individuelles n’en représentent que 6,9 %, le reste correspondant à des appartements. Cette composition invite à examiner le logement dans son environnement bâti, sans limiter la lecture énergétique à sa seule surface. Pour autant, les dates de construction ne renseignent pas sur les rénovations déjà réalisées. Les données disponibles ne détaillent ni l’isolation, ni les équipements de chauffage, ni l’état des parties communes : elles ne permettent donc pas de déduire automatiquement la performance d’un appartement de son âge.

• 1948-1974 : avec 44,6 % des diagnostics, cette période constitue le principal repère pour décrire l’âge du parc étudié. Elle n’indique pas, à elle seule, l’état énergétique actuel des logements.
• Avant 1948 : la part de 25,4 % dans le quartier dépasse celle de 10,4 % observée à Évreux. Le bâti le plus ancien est ainsi davantage représenté dans l’échantillon local.
• Maisons et appartements : les maisons individuelles ne représentent que 6,9 % des diagnostics. Les indicateurs du quartier décrivent donc principalement des appartements, sans fournir de résultats énergétiques séparés pour chaque type de bien.

Des étiquettes concentrées sur C, D et E, avec 134 passoires

La répartition des étiquettes montre que la classe C est la plus représentée, avec 428 diagnostics, devant la classe D, qui en rassemble 395, puis la classe E, avec 295 diagnostics. Les classes les plus performantes sont peu présentes : 3 diagnostics sont classés A et 24 sont classés B. À l’autre extrémité, le quartier compte 96 diagnostics F et 38 diagnostics G. Les passoires énergétiques F et G regroupent ainsi 134 logements, soit 10,5 % de l’échantillon local. Ce profil ne décrit donc pas un quartier uniformément peu performant. Il associe un ensemble important de logements classés C ou D à une présence de logements moins bien classés. Pour apprécier un bien précis, il faut conserver cette diversité en tête plutôt que lui attribuer le profil moyen du secteur.

• Classes A et B : 3 diagnostics A et 24 diagnostics B sont recensés. Leur faible présence dans l’échantillon ne permet pas de tirer de conclusion sur leurs caractéristiques techniques ou leur localisation au sein du quartier.
• Classes C et D : avec respectivement 428 et 395 diagnostics, elles forment les deux groupes les plus nombreux. Elles montrent que l’ancienneté dominante du bâti ne se traduit pas systématiquement par un classement F ou G.
• Classe E : les 295 diagnostics concernés constituent un groupe à distinguer des passoires F et G. Les données fournies ne précisent pas les travaux qui permettraient de modifier leur classement.
• Classes F et G : les 96 diagnostics F et les 38 diagnostics G appellent une lecture attentive du dossier de chaque logement. Le classement seul ne permet pas de déterminer la nature ni l’ampleur d’éventuelles interventions.

Une part de F et G supérieure au repère communal de 5,8 %

Par rapport aux indicateurs d’Évreux, École de Musique présente une part plus élevée de passoires énergétiques : 10,5 % contre 5,8 % pour la ville entière. La consommation médiane atteint également un niveau supérieur, avec 202 kWh/m²/an contre 171 kWh/m²/an à l’échelle communale. Le coût énergétique annuel médian estimé est de 1 035 €, contre 983 € pour la ville. Cette comparaison s’accompagne pourtant d’une surface médiane plus petite dans le quartier : 56 m², contre 63 m² à Évreux. Ces indicateurs décrivent donc un profil local différent du repère communal, mais ils ne mesurent pas tous la même chose. Il s’agit de médianes distinctes, et non des caractéristiques réunies d’un logement type. Les données ne permettent pas non plus d’attribuer les écarts à une cause technique unique.

Vendre : situer le logement sans le réduire aux 10,5 % de F et G

Pour vendre à École de Musique, l’enjeu consiste à présenter clairement la situation énergétique du bien, en la distinguant du portrait statistique du quartier. La présence de 134 logements classés F ou G ne signifie pas que tout appartement ancien appartient à ces catégories : les 428 diagnostics C rappellent la diversité des performances observées. Un vendeur peut donc mettre en perspective l’étiquette de son logement, sa consommation estimée et son coût énergétique annuel, à partir de son propre dossier. Si des travaux sont évoqués, leur description doit s’appuyer sur des éléments propres au bien, et non sur des suppositions liées à sa période de construction. Les données fournies ne mesurent ni les valeurs de vente ni les négociations : elles ne permettent d’annoncer aucune décote ou valorisation associée à une étiquette.

Louer : examiner le DPE du bien au-delà des 56 m² médians

Dans un projet de location, la surface médiane de 56 m² et le coût énergétique annuel médian estimé de 1 035 € offrent des repères de quartier, mais ne suffisent pas à apprécier un logement particulier. Le bailleur comme le candidat locataire ont intérêt à examiner ensemble l’étiquette, la consommation et l’estimation énergétique figurant dans le dossier du bien. Pour les logements F ou G, qui représentent 10,5 % de l’échantillon, la situation doit être étudiée individuellement avant de conclure sur le projet locatif. Les faits disponibles ici ne comportent pas de calendrier réglementaire et ne permettent pas de déterminer les conditions de location d’un bien précis. Ils ne renseignent pas davantage sur les loyers, la demande locative ou le confort effectivement ressenti par les occupants.